Nájemní smlouvou pronajímatel poskytne nájemci svůj byt k užívání. Nájemce tak získá právo na nerušené užívání bytu, do něhož pronajímatel nemůže svévolně zasahovat. Přesto se v praxi objevují mnohé situace, kdy je vstup pronajímatele do bytu žádoucí, pokud ne přímo nutný. Ať již jde o údržbu, opravy nebo jen prostou kontrolu stavu bytu a jeho vybavení, občanský zákoník na tyto situace pamatuje.
Z jakých důvodů tedy může pronajímatel vstupovat do bytu? Za jakých podmínek? A lze tuto záležitost ošetřit přímo v nájemní smlouvě?
Kdo může vstoupit do bytu
Nájem je nájemní smlouvou založeným smluvním vztahem mezi nájemcem a pronajímatelem.
Pronajímatelem bývá zpravidla vlastník, ale nemusí tomu tak být vždy. Pronajímatelem totiž může být např. i oprávněný z věcného břemene (typicky rodiče, kteří darují byt dětem, ale zřídí si k němu služebnost s právem ho i pronajímat).
Jelikož však zákon ve vztahu k nájmu neupravuje, kdy může majitel vstoupit do bytu, ale kdy tam může vstoupit pronajímatel, je třeba zpozornět.
Pronajímatel, ať již je či není vlastníkem nemovitosti, tak může do nemovitosti vstoupit v zákonem stanovených případech, popř. za podmínek ujednaných v nájemní smlouvě.
Naopak vlastník výslovné zákonné právo na vstup do bytu nemá. Vstup vlastníka do nemovitosti, pokud není pronajímatelem, tak bude záviset na povaze vztahu mezi ním a pronajímatelem, jakož i na případných dohodách mezi nimi a nájemcem.
Vstup pronajímatele do bytu na základě zákona
Občanský zákoník stanoví podmínky, při jejichž splnění je prohlídka bytu pronajímatelem jeho zákonným právem.
V případě, že nájemce protiprávně brání pronajímateli ve výkonu tohoto práva, může se pronajímatel bránit soudní cestou.
Pokud však pronajímatel vstoupí do bytu, aniž by byly splněny zákonné podmínky, může se jednat o porušování domovní svobody pronajímatelem, a tudíž i o trestný čin.
Vstup za účelem kontroly, údržby a opravy bytu
V souladu s § 2219 odst. 1 občanského zákoníku má nájemce povinnost umožnit pronajímateli vstup za účelem:
- prohlídky pronajatého bytu v nezbytném rozsahu (např. kontrola, zda nájemce neporušuje smlouvu, nepoškozuje vybavení bytu apod.),
- provedení potřebné opravy nebo údržby bytu (např. výměna rozbitého okna).
Nezbytný rozsah vyplývá z účelu konkrétního vstupu. Pokud je účelem např. kontrola kotle na chodbě bytu, nemusí nájemce pronajímateli umožnit vstup i do ložnice.
Podmínkou je, že pronajímatel svou návštěvu oznámí nájemci předem, a to v přiměřeném předstihu.
Přiměřenost se posuzuje s ohledem na okolnosti konkrétního případu. Je proto vhodné ji předem upravit v nájemní smlouvě (např. 2 až 7 dní).
Zákon nepředepisuje zvláštní formu či obsah oznámení. Mělo by však obsahovat alespoň datum, čas a účel návštěvy. Může být ústní (např. telefonické), ale vhodnější je písemná forma (např. dopis či alespoň e-mail).
Při splnění podmínek může vstoupit jak pronajímatel sám, tak i třetí osoby, je-li to nezbytné (např. opraváři).
Jelikož má nájemce právo na nerušené užívání bytu, neměl by pronajímatel této možnosti využívat příliš často (např. každý týden). V opačném případě by mohlo nájemci dle § 2219 odst. 2 občanského zákoníku vzniknout právo na slevu z nájemného.
Vstup do bytu bez předchozího ohlášení
Obecně je kontrola bytu pronajímatelem podmíněna předchozím ohlášením.
Existuje však výjimka stanovená v § 2219 odst. 1 občanského zákoníku. Předchozí oznámení ani souhlas nájemce se nevyžaduje:
- je-li vstup nezbytný k odvrácení vzniku škody (ať již hrozí pronajímateli, nájemci či někomu jinému),
- pokud hrozí nebezpečí z prodlení (např. pokud nájemce svévolně oddaluje provedení nutné opravy).
V praxi půjde např. o vytopení bytu nebo třeba požár, kdy je vyžadována rychlá reakce.
Vstup za účelem prohlídky bytu při skončení nájmu
Dle § 2233 odst. 1 občanského zákoníku má pronajímatel právo na umožnění prohlídky bytu též v souvislosti s koncem nájemního vztahu.
Za účelem nabízení bytu umožní nájemce bytu vstup během posledních tří měsíců před dnem skončení nájmu zájemcům o byt a pronajímateli za své přítomnosti. A to v rozsahu nezbytném k uskutečnění prohlídky.
Prohlídku je však potřeba nájemci včas oznámit (v praxi to bývá obvykle 2 až 7 dní, ale doba oznámení vždy závisí na konkrétní okolnostech).
Vstup do bytu při dlouhodobé nepřítomnosti
Dle § 2269 odst. 1 občanského zákoníku je nájemce povinen informovat pronajímatele, pokud ví, že nebude v bytě přítomen déle než 2 měsíce, a že pro pronajímatele bude byt jen obtížně přístupný.
Zároveň určí osobu, která zajistí přístup do bytu, pokud to bude nezbytně zapotřebí (např. k provedení neodkladných oprav).
V opačném případě je takovou osobou pronajímatel.
Nesplnění této povinnosti se považuje za závažné porušení povinností nájemce, nastane-li z tohoto důvodu vážná újma (např. dojde k vytopení bytu, neboť nebylo možné opravit potrubí).
Vstup pronajímatele do bytu na základě nájemní smlouvy
Strany mohou zákonnou úpravu umožnění přístupu do bytu v nájemní smlouvě omezit či naopak rozšířit, popř. podrobně specifikovat podmínky a způsob výkonu tohoto práva.
Je především vhodné, aby nájemní smlouva stanovila, jak často může pronajímatel chodit na kontrolu bytu (např. 4x ročně, každou 1. sobotu v měsíci apod.) a za jakých podmínek. Může též stanovit na, co má pronajímatel při kontrole právo (např. do jakých prostor může či nemůže vstupovat).
Důležité je ale zmínit i § 2239 občanského zákoníku. Ten zakazuje uložit nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Pokud tak nájemní smlouva stanoví např. to, že nájemce je povinen umožnit kontrolu každý den, nepřihlíží se k tomu.
Vstup pronajímatele do bytu po skončení nájmu
Po skončení nájmu má pronajímatel právo vstoupit do bytu ihned po jeho odevzdání nájemcem.
V souladu s § 2292 občanského zákoníku spočívá odevzdání bytu již v předání klíčů, pokud pronajímateli nic nebrání ve vstupu a užívání. Není přitom rozhodné, zda k předání klíčů dojde osobně, nebo např. vhozením do schránky.
Nedojde-li k dobrovolnému odevzdání bytu, musí se pronajímatel obrátit na soud s žalobou na vyklizení nemovitosti.
Výjimkou je situace, kdy nájemce opustí byt takovým způsobem, že lze nájem mít za skončený bez jakýchkoli pochybností. Byt pak lze považovat za odevzdaný bez dalšího.
Příkladem je situace, kdy nájemce opustí byt, přestane platit nájem a pronajímatel jej nemůže kontaktovat.
