Co je rozhodčí doložka v nájemní smlouvě? Jaký je její význam? Co musí obsahovat? Když v nájemní smlouvě sjednáte rozhodčí doložku, bude případné spory s nájemcem projednávat namísto soudu rozhodce. Jaké jsou výhody rozhodčího řízení?
Rozhodčí doložka v nájemní smlouvě
Rozhodčí doložka v nájemní smlouvě je vhodná zejména pro pronajímatele, a to z hlediska rychlého projednání případných budoucích sporů. Jelikož občanský zákoník považuje nájemce za slabší smluvní stranu, poskytuje mu vyšší právní ochranu. Zejména z hlediska ukládání nepřiměřených povinností v nájemní smlouvě (např. vysoká smluvní pokuta či okamžité ukončení nájmu). Pronajímatel se tak mnohdy se dostane do složité situace.
Pokud se pronajímatel obrátí na soud, může čekat i několik let na vydání rozhodnutí, kterým bude uznáno jeho právo. Rozhodčí řízení je rychlejší a neformálnější varianta, přičemž lze do jisté míry ovlivnit jeho průběh. A to výběrem konkrétních rozhodců.
Nájemce kupříkladu neplatí opakovaně nájemné, načež pronajímatel vypoví nájemní smlouvu. Byt přesto není ze strany nájemce vyklizen. Pronajímatel do něj ani v takovém případě nemůže samovolně vejít, vystěhovat nájemcovy věci a vyměnit zámek. Ač je pronajímatel v právu, nesmí zasáhnout do práv nájemce. Jeho jedinou obranu v takovém případě přestavuje žaloba na vyklizení bytu.
Soudní řízení je však pro pronajímatele nevýhodné jak z hlediska financí, tak časové náročnosti. Nájemce totiž nemusí být z bytu vystěhován i několik let.
Kdy lze platně sjednat rozhodčí doložku?
Rozhodčí řízení
Zákon o rozhodčím řízení stanoví, že se smluvní strany mohou dohodnout na projednání případných budoucích sporů rozhodčím soudem. Možnost projednání sporů rozhodci je však potřeba stanovit již v nájemní smlouvě či jejím dodatku (rozhodčí doložka).
Rozhodčí řízení je na rozdíl od soudního řízení jednoinstanční, rychlejší, méně nákladné a neformální (může probíhat i on-line). Od podání žaloby do vydání rozhodnutí (rozhodčí nález) uběhne obvykle několik týdnů, nanejvýše 4 měsíce. Klasické soudní řízení trvá obvykle několik měsíců, v některých případech i roky.
Rozhodčí nález nabývá právní moci a vykonatelnosti již doručením účastníkům rozhodčího řízení, přičemž má stejnou právní váhu jako soudní rozhodnutí (rozsudek). Neběží tedy lhůta pro podání odvolání.
Poplatek za řízení činí 5 % z hodnoty předmětu sporu, minimálně však 11.000 Kč. Vyplatí se vám tudíž zejména, pokud nájemce nechce po ukončení nájemní smlouvy vyklidit byt. U vymáhání dlužného nájemného (pokud se jedná o nižší částku) je pro vás rozhodčí řízení spíše nevýhodné.
Největší přínos představuje možnost účastníků ovlivnit průběh řízení. Konkrétně prostřednictvím výběru rozhodců, kteří spor projednají.
Kdy je rozhodčí doložka neplatná
Neplatnost rozhodčí doložky způsobí obvykle nedostatek formy. Musíte ji uzavřít písemně. Stejný požadavek klade občanský zákoník i na nájemní smlouvu.
Rozhodčí soud může projednat pouze spory, u nichž lze uzavřít smír podle § 99 občanského soudního řádu. To znamená, že soud upřednostňuje řešení sporu vzájemnou dohodou účastníků řízení namísto vydání autoritativního rozhodnutí ve věci. Smír není možné uzavřít zejména v případech, kdy se řízení zahajuji i bez návrhu (například rozvod manželství či prohlášení za mrtvého).
Při sporech s nájemcem smír uzavřít můžete, tudíž bude platná i rozhodčí doložka.
Posledním důvodem neplatnosti je určení rozhodce, který není nezávislý (nestranný). Rozhodne tak ve prospěch jedné ze stran na základě vzájemné známosti. To znamená, že pokud je rozhodce například kamarádem nájemce, rozhodne v jeho prospěch, nikoli ve váš.
Co musí obsahovat rozhodčí doložka
Jak vypadá rozhodčí doložka v nájemní smlouvě?
Platná rozhodčí doložka v nájemní smlouvě, popř. jejím dodatku, musí být písemná. Dodatek musíte uzavřít, pokud jste možnost projednání sporů, které vyplývají z nájmu bytu, nestanovili již ve smlouvě.
Doložka by měla obsahovat:
- označení sporu, popř. sporů, které má rozhodčí soud projednat,
- specifikaci, o jakých právech a povinnostech stran má být rozhodováno,
- označení rozhodčího soudu, který má spory projednat,
- odkaz na řád rozhodčího soudu, na jehož základě bude spor projednán,
- identifikaci konkrétních rozhodců, včetně jejich počtu, popř. způsob následného výběru rozhodců,
- ujednání, zda práva a povinnosti přechází i na právní nástupce stran či nikoli (platí pro změnu pronajímatele nebo nájemce),
- určení, zda je rozhodčí nález přezkoumatelný nebo ne (pokud vyloučíte přezkoumatelnost, rozhodčí nález nabývá právní moci a vykonatelnosti doručením účastníkům rozhodčího řízení).
Pokud si vyberete již při uzavírání rozhodčí doložky konkrétního rozhodce, uveďte jeho jméno a příjmení, sídlo a prohlášení o tom, že splňuje předpoklady pro výkon své funkce. A to podle § 4 zákona o rozhodčím řízení. Totéž platí pro rozhodčí senát (3 rozhodci).
Nevyloučíte-li přezkoumatelnost rozhodčího nálezu, nestane se po svém doručení pravomocným a vykonatelným. Přezkoumá jej na návrh některého z účastníků řízení jiný rozhodce či rozhodčí senát (podle toho, zda v prvním stupni rozhodoval 1 nebo 3 rozhodci). Nejprve však musíte doručit žádost o přezkoumání rozhodčího nálezu druhému účastníkovi, a to ve lhůtě 30 dnů. V rozhodčí doložce si však můžete sjednat jinou lhůtu (např. 20 dní). Pokud k přezkumu nedojde, rozhodčí nález se stane pravomocným a vykonatelným po uplynutí lhůty pro podání žádosti.
Soudní řízení
Je možné se obrátit i přes rozhodčí doložku na soud? Občanský soudní řád v § 106 stanoví, že pokud žalovaný při svém prvním úkonu v řízení uplatní námitku existence rozhodčí doložky, řízení bude zastaveno.
Soud může věc projednat pouze v případě, kdy žalobce i žalovaný prohlásí, že na projednání věci rozhodčím soudem netrvají. Totéž platí, pokud je rozhodčí doložka neplatná.
Rozhodčí doložka v nájemní smlouvě s obcí
Pokud jako obec (veřejnoprávní korporace) pronajímáte byty, není možné v nájemní smlouvě sjednávat rozhodčí doložku. V takovém případě by se totiž mohlo jednat o omezování práv nájemce, který se nachází v pozici spotřebitele.
Zákon o rozhodčím řízení v § 2 odst. 1 vyňal spotřebitelské spory z působnosti rozhodčího soudu. To znamená, že se dříve sjednaná rozhodčí doložka stala neplatnou. Neplatnost rozhodčí doložky však nezpůsobuje neplatnost celé nájemní smlouvy.
Vzor smlouvy o nájmu
Vzor smlouvy o nájmu bytu, pokoje či nebytové jednotky, často nazývaný obecně jako vzor smlouvy o nájmu. Vzorové dokumenty jsou připravené pro nejčastější situace a chrání práva pronajímatele. Podívejte se na vzor smlouvy o nájmu.
- Využijte slevový kupon „pravopronajimatele“ a získejte 15% slevu.
- Aktuální vzor pro rok 2024
- Pomocné komentáře pro snadné vyplnění
- Vše editujete v MS Word a snadno vytisknete
Dodatky k nájemní smlouvě využijí pronajímatelé zejména pro případy na prodloužení nájmu, zvýšení nájemného, zvýšení záloh na energie, postoupení smlouvy (změna pronajímatele, změna nájemce), přidání nájemce, změna příjmení nebo čísla účtu.
