Kdy se automaticky prodlužuje nájemní smlouva? Občanský zákoník v § 2285 stanoví, že pokud je byt užívaný po dobu 3 měsíců po skončení nájmu a pronajímatel jej nevyzve k vyklizení bytu, nastoupí tzv. automatické obnovení nájmu. K obnovení dojde na stejnou dobu, na jakou byl původně nájem uzavřen, avšak nejvýše na 2 roky. Lze toto automatické prodloužení smluvně vyloučit? Můžete ho naopak ve smlouvě sjednat?
Automatické obnovení nájmu bytu
K automatickému prodloužení nájemní smlouvy dochází pouze v případě smlouvy na dobu určitou (smlouva na dobu neurčitou se neprodlužuje). Skončením nájmu se tedy v takových případech rozumí uplynutí sjednané doby nájmu. Nemůže tak dojít k obnovení např. po výpovědi.
Pokud tedy např. máte uzavřenou nájemní smlouvu na 1 rok, k automatickému obnovení může dojít jedině uplynutím 1 roku a dalších 3 měsíců, po které nájemník bude byt dále využívat.
Automatické obnovení nájmu bytu by nemělo být zaměňováno s automatickým prodloužením prostého nájmu (např. nájem auta nebo jiné movité věci). V něm je režim totiž režim rozdílný, a to zejména tím, že k prodloužení prostého nájmu dojde už po měsíci a nejdéle na 1 rok (upraveno v § 2230).
Stejně tak je rozdíl mezi smluvně ujednaným a zákonným obnovením nájmu bytu.
Zákonné obnovení nájmu bytu
K automatickému obnovení nájmu bytu může dojít ze zákona u každé nájemní smlouvy na dobu určitou, pokud smlouva obnovu nevylučuje. Je tedy nutné situaci předejít již při sjednávání smlouvy.
Pokud náhodou již k obnovení nájmu došlo, nezbývá vám nic jiného než se pokusit o ukončení nájemní smlouvy nebo pokračovat v nájmu do jeho konce. Nejlepším způsobem, jak nejrychleji ukončit nájemní smlouvu, je dohoda o ukončení nájmu.
U nájmu na dobu určitou jsou omezené výpovědní důvody. Nájemní smlouvu můžete ukončit předčasně pouze pro závažné porušení smluvních povinností. Dále připadá v úvahu pouze okamžité ukončení nájemní smlouvy pro zvlášť závažné porušení smluvní povinnosti ze strany nájemce (např. opakované neplacení nájmu po dobu 3 měsíců).
Smluvní obnovení nájmu bytu
Ve smlouvě si můžete také sjednat automatické prodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou, a to dle svých potřeb. Častým ujednáním bývá např. prolongace nájemní smlouvy na dobu určitou (neboli její prodloužení), pokud ani jedna strana nedá té druhé v dostatečném předstihu vědět, že v nájmu nechce pokračovat (tzv. opakovaná smlouva na dobu určitou).
Dávejte si však pozor, ať práva ve smlouvě nestanovíte příliš v neprospěch nájemce. Např. k ujednání, které tento „dostatečný předstih“ stanoví nerovnoměrně ve prospěch pronajímatele, pravděpodobně soud nebude přihlížet nebo nerovnoměrnost narovná.
Nepřiměřeným ujednáním už by bylo stanovení této doby pro pronajímatele např. na dva týdny před koncem nájmu, ale pro nájemce na 3 měsíce.
Dodatek k nájemní smlouvě
Další alternativou je dodatek o prodloužení nájemní smlouvy. Tento způsob byste měli zvolit, pokud obnovení nemáte ve smlouvě upravené, ale přejete si jej dodatečně sjednat.
Dodatek by měl být písemný a měl by obsahovat:
- jasnou identifikaci stran – jméno, příjmení, datum narození nebo rodné číslo, místo trvalého pobytu,
- jasnou identifikaci nemovitosti – parcelní číslo, číslo jednotky/bytu, katastrální území, adresa apod.,
- označení smlouvy, které se dodatek týká – název smlouvy, datum jejího uzavření, její předmět,
- ujednání o obnovování smlouvy – jaká je lhůta na vypovězení obnovování smlouvy (např. nejpozději 2 měsíce před koncem smlouvy),
- podpisy stran, místo a datum.
Jak zabránit prodloužení
Automatickému obnovení nájmu je možné zabránit dvěma způsoby.
Prvním z nich je vyloučení automatického prodloužení nájmu přímo v nájemní smlouvě nebo jejím dodatku. V takovém případě k obnovení nedojde, a to i když bude nájemník byt užívat po skončení nájmu. Forma dodatku bude stejná, pouze místo ujednání o obnovování smlouvy bude obsahovat ujednání o vyloučení obnovování.
Druhým způsobem je doručení výzvy k vyklizení bytu nájemci. Výzva musí být ze zákona písemná. Doručit ji musíte stihnout do zmíněné tříměsíční lhůty, jinak dojde k automatickému prodloužení.
Písemná výzva by měla obsahovat:
- jasnou identifikaci stran – jméno, příjmení, datum narození nebo rodné číslo, místo trvalého pobytu,
- jasnou identifikaci nemovitosti – parcelní číslo, číslo jednotky/bytu, katastrální území, adresa apod.,
- označení smlouvy, které se výzva týká,
- vyjádření nesouhlasu s obnovením nájmu,
- výslovnou výzvu k vyklizení bytu,
- podpis, místo a datum.
Zvýšení nájmu
Společně s automatickým obnovením lze do závazku připojit i pravidelné zvyšování nájemného. To však musí splňovat několik předpokladů. Prvním z nich je, že ke zvýšení dochází pouze jednou za 12 měsíců, a to maximálně o 10 %. Druhým, že během tří let zvýšení dohromady nepřesáhne 20 % původní částky.
Pokud si tedy ve smlouvě chcete ujednat pravidelné zvyšování, maximální možné roční zvýšení bude 6,66 % původního nájemného. Doporučujeme však stanovit zvyšování na fixní částku, aby nedocházelo k chybám ve výpočtech. Častější formou zvýšení nájmu je však návrh na zvýšení nájemného.
Pokud tedy máte sjednané nájemné např. na 30 000 Kč, během prvních tří let můžete nájem zvýšit celkem o 6 000 kč, během jednoho roku však maximálně o 3 000 Kč. Zvyšování si tak můžete stanovit až na 2 000 Kč ročně.
Na co si dát pozor při uzavírání nájemní smlouvy
Jedním z nejdůležitějších často opomíjených způsobů ochrany pronajímatele je předávací protokol. Dobrý předávací protokol totiž popisuje stav bytu a jeho příslušenství tak, že v případě vzniku škody nebude pochyb o tom, kdo ji bude hradit. Vyhnete se tak případným sporům o stavu bytu s nájemníkem. Zároveň jím zaznamenáte stav měřidel (elektřina, plyn, voda) za účelem úhrady případných nedoplatků.
Předávací protokol by měl obsahovat:
- identifikaci stran,
- popis stavu nemovitosti,
- výčet nábytku a spotřebičů, včetně jejich stavu,
- stav měřidel,
- výčet dalších předaných věcí (např. klíče),
- podpisy stran, místo a datum.
Mezi další věci, na které nezapomenout při uzavírání nájemní smlouvy, se řadí:
- výše kauce a smluvních pokut – dohromady nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného,
- ujednání o výši úroku z kauce – úrok z kauce nelze ze zákona vyloučit, jeho výši však můžete upravit ve smlouvě, neměl by být ale zkracující (nelze např. pouze 1 %),
- vyloučení podnájmu,
- způsob platby nájemného,
- ujednání o výpovědi nájmu na dobu určitou a
- ujednání zakazující automatické obnovení nájmu.
Vzor smlouvy o nájmu
Vzor smlouvy o nájmu bytu, pokoje či nebytové jednotky, často nazývaný obecně jako vzor smlouvy o nájmu. Vzorové dokumenty jsou připravené pro nejčastější situace a chrání práva pronajímatele. Podívejte se na vzor smlouvy o nájmu.
- Využijte slevový kupon „pravopronajimatele“ a získejte 15% slevu.
- Aktuální vzor pro rok 2024
- Pomocné komentáře pro snadné vyplnění
- Vše editujete v MS Word a snadno vytisknete
Dodatky k nájemní smlouvě využijí pronajímatelé zejména pro případy na prodloužení nájmu, zvýšení nájemného, zvýšení záloh na energie, postoupení smlouvy (změna pronajímatele, změna nájemce), přidání nájemce, změna příjmení nebo čísla účtu.
