Každý pronajímatel si přeje nájemníka, který bude spolehlivě platit, dobře se starat o byt a nebude působit problémy. Bohužel realita bývá jiná. Stačí pár špatných rozhodnutí a místo bezproblémového příjmu se z pronájmu stane noční můra – neplatiči, exekuce, škody na majetku, složité vystěhování.
Dobrá zpráva je, že mnoha problémům se dá předejít už na začátku – důkladným prověřením nájemníka ještě před podpisem smlouvy. Tento článek vám nabídne jasný a praktický návod, jak nájemníka prověřit krok za krokem. Ukážeme vám:
- jak legálně zjistit exekuce a dluhy nájemníka,
- kde si ověřit reference a solventnost,
- jaká jsou pravidla ochrany osobních údajů,
- a co si do smlouvy určitě napsat, abyste byli chráněni.
Prověřený nájemník není zárukou bezproblémového pronájmu, ale výrazně snižuje riziko. Udělejte si z prověřování standardní součást vaší rutiny – vyplatí se to.
Proč je prověření nájemníka klíčové?
Řada pronajímatelů dělá chybu v tom, že spěchá a vezme prvního zájemce, který se ozve. Jenže právě tak začínají většiny pronajímatelských nočních můr. Neplatiči, nájemníci v exekuci, nebo osoby se špatnou platební morálkou – to všechno jsou rizika, která vás můžou stát desetitisíce korun, stres a měsíce soudního řešení.
Prověření nájemníka vás bude stát maximálně pár stovek nebo několik desítek minut času. Oproti tomu vymáhání dlužného nájemného a náhrady škod může trvat roky a bez výsledku.
Ochrana investice a klid pronajímatele
Investiční nemovitost je cenný majetek, který si zaslouží ochranu. Prověřením nájemníka si chráníte nejen příjem z nájemného, ale také hodnotu bytu nebo domu samotného. Když totiž vyberete neseriózního nájemníka, hrozí kromě dluhů i poškození interiéru, sousedské spory nebo znehodnocení vaší nemovitosti.
Prověření nájemníka navíc není jen o černých listinách. Dobře vedený výběrový proces pomáhá také:
- identifikovat solventního nájemníka bez exekucí,
- vyhodnotit, zda má nájemník stabilní příjem a seriózní zázemí,
- získat reference a zamezit opakovaným problémům.
Jak prověřit nájemníka krok za krokem
Prověřování nájemníka není jen o pocitu, ale o kombinaci faktických údajů a osobního dojmu. Dobrý proces prověření vám umožní snížit riziko na minimum. Pojďme si projít jednotlivé kroky.
1. Získejte základní údaje o nájemníkovi
Než vůbec začnete s prověřováním, potřebujete od zájemce o nájem několik základních údajů:
Celé jméno, datum narození, trvalé bydliště. To vám umožní ověřit ho v dostupných registrech a online databázích.
Ověření dokladu totožnosti. Při osobním setkání si vždy vyžádejte k nahlédnutí občanský průkaz. Doporučuje se ověřit si pravost dokladu a shodu údajů.
Základní informace o příjmech a zaměstnání. Ideálně si vyžádejte doložení příjmů nebo potvrzení o zaměstnání. U OSVČ výpis z účtu nebo daňové přiznání.
Všechny údaje si zapisujte a uložte k nájemní smlouvě (samozřejmě s ohledem na GDPR – k tomu se ještě dostaneme).
2. Prověření nájemníka v registrech
Exekuce: Jak zjistit exekuci nájemníka
Nejčastější problém, který pronajímatelé řeší, jsou nájemníci v exekuci. Prověření je možné prostřednictvím Centrální evidence exekucí.
- Vyhledávání je veřejně dostupné (za poplatek),
- Stačí znát celé jméno a datum narození nájemníka,
- Pokud se objeví záznam, je to velký varovný signál.
Insolvenční rejstřík nájemníka
Podobně můžete zdarma ověřit, zda nájemník není v insolvenci:
- Insolvenční rejstřík (justice.cz) je dostupný online,
- Najdete zde nejen aktuální insolvence, ale i historii oddlužení.
Trestní rejstřík: Ano či ne?
Pozor – trestní rejstřík není veřejně přístupný a vyžaduje souhlas osoby. Pro běžné prověření nájemníka není standardní a z pohledu zákona většinou zbytečný. Doporučujeme soustředit se spíš na platební morálku a exekuce.
Internetové rešerše
Google a sociální sítě vám také napoví:
- Je nájemník aktivní na Facebooku, LinkedInu?
- Neobjevují se na něj negativní reference?
- Nenajdete zmínky o dluzích či problémech s bydlením?
Nejde o oficiální nástroj, ale může potvrdit nebo naopak zpochybnit váš celkový dojem.
3. Prověření bonity nájemníka
Výpis z registru dlužníků (CRIF, Solus). Pokud chcete mít jistotu, můžete požádat zájemce o doložení:
Výpisu z registru dlužníků (SOLUS, NRKI, CRIF). Jedná se o placenou službu, ale cennou investici.
Potvrzení o příjmu nebo výpis z účtu.
Spolehlivý nájemník nemá problém doložit:
- potvrzení o zaměstnání,
- nebo několik výpisů z bankovního účtu.
- U OSVČ může pomoci například daňové přiznání nebo fakturační historie.
Prověření zaměstnání nebo podnikání
Uvedl nájemník zaměstnavatele? Pokud ano, můžete ověřit, zda firma existuje (např. v obchodním rejstříku) a že u ní nájemník skutečně pracuje.
4. Reference na nájemníka
Pokud měl zájemce dříve pronajatý byt, můžete se zeptat na reference:
- Jak platil nájem?
- Byl problémový?
- Jak pečoval o byt?
Pozor: Zde narazíte na ochranu osobních údajů – reference si vyžádejte se souhlasem nájemníka.
5. Osobní dojem a komunikace
Ani nejlepší papíry nenahradí zdravý selský rozum:
- Jak nájemník komunikuje?
- Reaguje rychle a slušně?
- Dochází na schůzky včas?
- Působí seriózně, nebo mlží a vyhýbá se odpovědím?
Věřte si: vaše intuice bývá správná, zejména když je podložená fakty.
Jak zjistit, zda má nájemník dluhy nebo exekuci
Zjistit, jestli potenciální nájemník nemá dluhy nebo exekuci, je dnes relativně snadné – pokud víte, kde hledat a na co si dát pozor. A věřte, že tohle ověření se vyplatí téměř vždy.
Centrální evidence exekucí: Klíčový nástroj
Centrální evidence exekucí (CEE) je pro pronajímatele nejrychlejší způsob, jak ověřit, zda je nájemník v exekuci.
Oficiální web: exekuce.justice.cz
Co potřebujete:
- celé jméno nájemníka,
- datum narození nebo místo trvalého pobytu (pro zpřesnění).
Poplatek: cca 60–70 Kč za jeden dotaz.
Výsledek: okamžitý – pokud je osoba v exekuci, systém vám to ukáže.
Tip: Pokud nájemník má v evidenci záznam, doporučujeme zvýšenou opatrnost, nebo se raději poohlédnout po jiném zájemci.
Insolvenční rejstřík: Zdarma a snadno dostupný
Další klíčový krok je prověření insolvence, tedy jestli nájemník neřeší oddlužení.
Oficiální portál: isir.justice.cz
Výhoda: je zdarma a přístupný komukoliv, obsahuje informace o zahájení i průběhu insolvenčního řízení.
Co zjistíte:
- zda nájemník požádal o oddlužení,
- jak probíhá proces oddlužení,
- případně jestli už byl oddlužen.
Praktické: Insolvence je vážný signál. Znamená, že nájemník už měl vážné finanční potíže.
Placené služby a registry dlužníků
Pro hlubší prověření můžete využít i komerční databáze, které čerpají data z různých zdrojů:
- SOLUS – Registr dlužníků, kam nahlašují pohledávky banky, telefonní operátoři, leasingové společnosti a další.
- CRIF – Centrální registr úvěrů: Evidence splácených i nesplácených úvěrů.
- NRKI – Nebankovní registr klientských informací: Data z leasingových společností a nebankovních institucí.
Pozor: K těmto údajům má běžně přístup pouze klient (nájemník) sám, takže vám je musí na vaši žádost sám dodat. Je fér a vhodné požádat ho, aby vám výpis poskytl.
Google a veřejné zdroje
Nezapomeňte ani na rychlou rešerši jména nájemníka na internetu. Stačí jméno a případně město trvalého pobytu zadat do vyhledávače.
Někdy můžete narazit na zmínky v diskuzních fórech, veřejné seznamy dlužníků, nebo články z místních zpravodajství.
Důležité upozornění: Legálnost prověření
Centrální evidence exekucí a insolvenční rejstřík jsou veřejné – můžete je použít bez souhlasu nájemníka.
Registre dlužníků vyžadují souhlas nájemníka, protože jde o osobní údaje chráněné zákonem.
Vyplatí se s nájemníkem otevřeně komunikovat a vysvětlit, proč ověření provádíte. Seriózní zájemce s tím nebude mít problém.
Právní rámec prověřování nájemníků
Prověřování nájemníka je naprosto legitimní součástí ochrany vašeho majetku. Přesto je důležité vědět, kde je hranice mezi pečlivostí a porušením práv nájemce na ochranu osobních údajů.
Co si jako pronajímatel smíte ověřit
Dobrá zpráva: jako pronajímatel máte plné právo ověřit si základní fakta o nájemníkovi, pokud je to přiměřené a souvisí to s budoucím nájemním vztahem.
Bez souhlasu nájemníka můžete:
- Zkontrolovat Centrální evidenci exekucí (placený přístup),
- Projít Insolvenční rejstřík (zdarma),
- Provést základní internetovou rešerši (Google, sociální sítě),
- Vyžádat si při osobní schůzce občanský průkaz k nahlédnutí (ale ne pořizovat kopii bez souhlasu).
Co už vyžaduje souhlas nájemníka
K některým údajům se dostanete jen se souhlasem zájemce. Pokud chcete být důkladní, je dobré si souhlas dopředu vyžádat a ideálně ho mít písemně nebo alespoň e-mailem.
Se souhlasem nájemníka můžete:
- Požádat o výpis z registru dlužníků (SOLUS, CRIF),
- Žádat reference od předchozích pronajímatelů,
- Získat potvrzení o zaměstnání nebo příjmu,
- Kopírovat občanský průkaz (doporučujeme připsat: „Kopie pro účely prověření před uzavřením nájemní smlouvy.“)
Tip pro praxi: Do komunikace s nájemníkem klidně přidejte jednoduchou větu typu: „Pro účely prověření bonity a bezproblémového průběhu nájemního vztahu Vás prosím o souhlas s ověřením údajů v registrech dlužníků a kontaktování předchozího pronajímatele.“
Ochrana osobních údajů (GDPR) a pronajímatel
Zpracování osobních údajů při hledání nájemníka podléhá pravidlům GDPR. Neznamená to, že nesmíte prověřovat – ale musíte to dělat s rozumem a dodržet základní pravidla:
- Shromažďujte pouze nezbytné údaje (jméno, adresa, datum narození).
- Údaje uchovávejte pouze po nezbytně nutnou dobu (pokud si nájemníka nevyberete, údaje smažte).
- Neposílejte osobní údaje třetím stranám bez souhlasu nájemníka.
- Pokud kopírujete doklady, chraňte je před zneužitím.
GDPR se nevztahuje na ověření v Centrální evidenci exekucí nebo Insolvenčním rejstříku, protože se jedná o veřejně přístupné databáze.
Ochrana pronajímatele nejen při prověřování
I když nájemníka důkladně prověříte, nikdy nemáte stoprocentní jistotu. Život přináší změny – nájemník může přijít o práci, dostat se do dluhů, nebo se prostě rozhodne přestat platit. Proto je důležité nejen nájemníka dobře vybrat, ale také se předem chránit vhodným nastavením smlouvy, kauce a pojištění.
Výše kauce a smluvní ochrana
Kauce (jistota) je základní ochranný prvek každého pronajímatele. Slouží k úhradě:
- neuhrazeného nájemného,
- dluhů na službách,
- nebo škod na vybavení bytu.
Doporučená výše kauce: Běžně 1–3 měsíční nájmy.
U rizikovějších nájemníků nebo u bytu s hodnotným vybavením zvažte vyšší kauci, vždy ale respektujte zákonné limity (§ 2254 občanského zákoníku – max. trojnásobek měsíčního nájmu).
Do nájemní smlouvy doporučujeme konkrétně popsat, na co se kauce použije a v jakých případech ji můžete čerpat.
Smluvní pokuty a úroky z prodlení
Pro větší jistotu můžete do smlouvy zapracovat i smluvní pokutu za porušení povinností (např. prodlení s placením nájemného).
Doporučená formulace: „V případě prodlení nájemce s úhradou nájemného nebo záloh na služby je pronajímatel oprávněn účtovat smluvní pokutu ve výši X % z dlužné částky za každý den prodlení.“
Pozor: smluvní pokuty musejí být přiměřené, jinak by mohly být soudem považovány za neplatné.
Pojištění pronajímatele
I přes sebelepší prověřování se může stát, že dojde ke škodám na majetku nebo neuhrazeným nákladům. Pojištění pronajímané nemovitosti vám pomůže minimalizovat finanční dopady:
- kryje škody na nemovitosti způsobené například požárem, vytopením nebo vandalismem,
- kryje také právní náklady při vymáhání škod,
- a můžete si sjednat i připojištění odpovědnosti nájemníka.
Informujte se u své pojišťovny, zda nabízí speciální balíčky pro pronajímatele. Mnohé z nich kryjí i škody způsobené nájemníkem, které by běžné pojištění nekrylo.
Prevence je nejlepší ochrana
Všechny tyto kroky by měly být součástí vaší standardní rutiny při pronajímání bytu.
Ideální je kombinace:
- Důkladné prověření nájemníka,
- Správně nastavená nájemní smlouva s kauční ochranou,
- Pojištění, které kryje reálná rizika.
S touto kombinací minimalizujete pravděpodobnost finanční ztráty a budete mít klidnější spaní.
