Jako pronajímatel se můžete dostat do situace, kdy nájemník přestane platit. Může jít o dlužné nájemné, neuhrazené poplatky za služby nebo třeba smluvní pokutu za porušení nájemní smlouvy. Ať už je příčina jakákoli, jedno je jisté – dluhy z pronájmu je potřeba řešit rychle a efektivně, ideálně dřív, než narostou do neřešitelných rozměrů.
Prvním formálním krokem, který by měl předcházet podání žaloby u soudu, je předžalobní výzva k zaplacení dluhu. Dobře zpracovaná výzva může vést k tomu, že dlužník svůj závazek uhradí, a vy se tak vyhnete nákladnému soudnímu sporu.
V tomto článku vám ukážeme:
- kdy a proč předžalobní výzvu odeslat,
- co do ní patří a jak ji správně napsat,
- jak ji doručit, aby byla prokazatelná,
- a co dělat, pokud dlužník nereaguje.
Navíc si ukážeme vzor předžalobní výzvy k zaplacení dluhu, který si můžete přizpůsobit své situaci.
Co je předžalobní výzva a kdy ji jako pronajímatel použít
Předžalobní výzva je oficiální upomínka dlužníka před tím, než se obrátíte na soud. Z právního hlediska nejde o formalitu, ale o nezbytný krok, bez kterého vám soud nemusí přiznat náhradu nákladů na právní zastoupení. Jinými slovy: když výzvu nepošlete, můžete přijít o peníze navíc, i když žalobu vyhrajete.
Proč se vyplatí předžalobní výzvu poslat
- Zvyšuje šanci na dobrovolné zaplacení – mnozí dlužníci zaplatí, když vidí, že situaci myslíte vážně.
- Dává dlužníkovi poslední šanci vyhnout se soudnímu sporu.
- Umožňuje vám přiznat náklady řízení, pokud dojde k soudnímu sporu.
Kdy je správný čas na předžalobní výzvu
Nečekejte měsíce. Ideální doba pro odeslání předžalobní výzvy je:
- pokud nájemník nereaguje na vaši předchozí upomínku,
- pokud se dostal do prodlení s úhradou nájemného a služeb,
- jakmile uplyne splatnost závazku a běžná komunikace selže.
Tip pro praxi: Odeslání výzvy si naplánujte tak, abyste dali nájemníkovi dostatečně rozumnou lhůtu, ale zároveň nečekali příliš dlouho. Standardní lhůta pro úhradu bývá 7 až 14 dní.
Jaké dluhy lze předžalobní výzvou vymáhat
Předžalobní výzvu můžete použít v celé řadě situací, které se týkají pronájmu nemovitosti. Není omezena jen na nájemné samotné. Důležité je, že se musí jednat o dluh, který je řádně vyčíslený a po splatnosti.
Dluh na nájemném
Nejčastější situace, kterou každý pronajímatel dříve nebo později řeší. Pokud nájemník neuhradí sjednané nájemné včas, můžete po uplynutí splatnosti vystavit předžalobní výzvu.
Nezapomeňte:
- Uvést přesnou částku dlužného nájemného.
- Uvést období, kterého se dluh týká (např. „nájemné za leden a únor 2025“).
- Přiložit přehled plateb (např. excelovou tabulku, výpis z účtu).
Dluh na službách a energiích
Pronajímatelé často přehlížejí i další dluhy, jako jsou:
- nedoplatky na zálohách za služby spojené s užíváním bytu,
- nedoplatky za energie, pokud je pronajímatel zajišťuje na vlastní jméno.
I tyto částky můžete vymáhat předžalobní výzvou.
Neuhrazené smluvní pokuty
Pokud máte v nájemní smlouvě sjednané smluvní pokuty, například za:
- opožděné platby nájemného,
- neoprávněné užívání bytu,
- porušení domovního řádu,
- můžete je vymáhat stejným způsobem.
Důležité je, že smluvní pokuta musí být sjednaná ve smlouvě a musí být přiměřená.
Náklady na opravu škod způsobených nájemníkem
Pokud nájemník způsobil v bytě škodu a odmítá ji uhradit, je možné zahrnout i tyto náklady do předžalobní výzvy.
Příklad:
- rozbité okno,
- zničená podlaha,
- poškozené spotřebiče.
Nezapomeňte:
- přiložit fotodokumentaci,
- přiložit cenovou nabídku nebo fakturu za opravu.
Proč je dobré vyčíslit celý dluh najednou
Pokud má nájemník více dluhů (např. nájemné + služby + škoda), doporučuje se vše sečíst a zahrnout do jedné předžalobní výzvy.
Proč?
- Dlužník má jasný přehled, kolik celkem dluží.
- Vy sami budete mít pořádek v dokumentaci pro případný soudní spor.
Dobře sepsaná a doložená předžalobní výzva je navíc důležitým důkazem pro soud, pokud dojde na vymáhání dluhu soudní cestou.
Jak napsat předžalobní výzvu: Co musí obsahovat
Předžalobní výzva není žádný složitý právní dokument, ale měla by být jasná, srozumitelná a hlavně úplná. Cílem je, aby dlužník přesně věděl, co má uhradit, do kdy a kam.
Podívejme se krok za krokem, co by měla správná výzva obsahovat.
Identifikace věřitele a dlužníka
Na začátek jasně uveďte:
- své jméno, příjmení, adresu a kontakt (ideálně e-mail a telefon),
- údaje dlužníka: jméno, příjmení, datum narození, trvalou adresu.
Tip: Pokud máte, uveďte i číslo nájemní smlouvy nebo datum jejího uzavření, aby bylo zřejmé, že se jedná o pohledávku z konkrétního vztahu.
Přesné označení dluhu
V této části jasně specifikujte:
- jaký dluh po nájemníkovi požadujete (např. „dlužné nájemné za období leden až březen 2025“),
- výši dluhu v korunách,
- kdy měla být částka uhrazena.
Přiložte:
- kopii nájemní smlouvy,
- přehled plateb,
- případné faktury nebo vyúčtování služeb,
- fotodokumentaci škod, pokud jde o náklady na opravy.
Čím více konkrétních podkladů, tím lépe.
Výzva k úhradě dluhu a stanovení lhůty
Stanovte nájemníkovi jasnou lhůtu k úhradě. Doporučená doba je obvykle 7 až 14 kalendářních dnů od doručení výzvy.
Formulace může znít například takto:
„Žádám Vás o uhrazení dlužné částky ve výši 25 000 Kč nejpozději do 10 kalendářních dnů od doručení této výzvy na účet číslo 123456789/0100, variabilní symbol: 2025.“
Nezapomeňte uvést, že v případě neuhrazení budete nuceni dluh vymáhat soudní cestou.
Kontaktní údaje a způsob úhrady
Jasně uveďte, na jaký účet má dlužník dluh uhradit.
Uveďte variabilní symbol nebo jinou identifikaci platby.
Přidejte e-mail a telefon pro případné dotazy nebo dohodu na splátkách.
Podpis a datum
Každou předžalobní výzvu vždy:
- opatřete datem vyhotovení,
- vlastnoručně podepište (nebo podepište elektronickým podpisem, pokud zasíláte elektronicky).
Tím zvýšíte důvěryhodnost a právní váhu dokumentu.
Předžalobní výzva by měla být věcná a profesionální. Vyhněte se emocím nebo výhružkám. Cílem je dát dlužníkovi možnost, aby svůj závazek uhradil bez dalšího sporu.
Jak předžalobní výzvu doručit
Správně sepsaná předžalobní výzva je jen polovina úspěchu. Druhá polovina je prokazatelné doručení dlužníkovi.
Proč je to tak důležité?
Pokud totiž dojde na soud, budete muset doložit, že dlužník výzvu skutečně obdržel a měl možnost dluh uhradit. Bez důkazu o doručení může vaše šance na úspěch v řízení výrazně klesnout.
Podívejme se, jaké způsoby doručení jsou pro pronajímatele nejjistější.
Doporučený dopis s dodejkou
Nejčastější a velmi spolehlivý způsob doručení.
Výhody:
- Pošta vám vydá potvrzení o podání.
- Obdržíte doručenku, která je důkazem o doručení výzvy dlužníkovi.
- Pokud adresát nepřevezme výzvu, pošta ji po uplynutí lhůty považuje za doručenou fikcí doručení.
Tip: Předžalobní výzvu zasílejte vždy na poslední známou adresu trvalého bydliště nájemníka.
Elektronické doručení: Datová schránka
Pokud má dlužník zřízenou datovou schránku, je to ideální způsob.
Výhody:
- Doručení je okamžité a zdarma.
- Má stejnou právní váhu jako doporučený dopis.
- Dostanete automatické potvrzení o doručení.
Tip: Datové schránky fyzických osob jsou volně vyhledatelné v seznamu datových schránek.
E-mail s potvrzením o přečtení
E-mail je rychlý a pohodlný způsob, ale s nižší právní váhou.
- Použijte ho jako doplňkový způsob doručení.
- Pokud si s dlužníkem vyměňujete e-maily ohledně dlužné částky, může to posloužit jako podpůrný důkaz o komunikaci.
- Doporučujeme si vyžádat potvrzení o přečtení e-mailu.
Pozor: E-mail sám o sobě většinou nestačí jako plnohodnotný důkaz pro soud.
Osobní předání s potvrzením
Další možností je osobní předání předžalobní výzvy.
- Nechte si od dlužníka podepsat potvrzení o převzetí s datem.
- Pokud je to možné, mějte při předání svědka.
Tento způsob je sice nepraktický, ale velmi účinný, pokud dlužníka ještě osobně zastihnete.
Vzor předžalobní výzvy
Předžalobní výzva je oficiální výzva dlužníkovi k uhrazení dluhu před podáním žaloby, která dává poslední šanci dluh dobrovolně uhradit a zároveň splňuje zákonnou podmínku pro vymáhání nákladů soudního řízení.
- Využijte slevový kupon „pravopronajimatele“ a získejte 15% slevu.
- Aktuální vzorové dokumenty pro rok 2025
- Pomocné komentáře pro snadné vyplnění
- Vše editujete v MS Word a snadno vytisknete
