V posledních letech se česká ekonomika potýkala s nezvykle vysokou inflací a s ní spojeným zdražováním. V důsledku toho došlo nejen k poklesu reálné hodnoty mezd, ale i nájemného. Pronajímatelé však mají v rukou efektivní nástroj, kterým se mohou inflaci bránit. Tímto nástrojem je inflační doložka v nájemní smlouvě.
Co je inflační doložka
Inflační doložka v nájemní smlouvě představuje ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem, na jehož základě dochází k pravidelnému zvyšování nájemného v závislosti na míře inflace.
Pokud jde o pronájem bytu či domu, je právním základem takového ujednání zákon – konkrétně § 2248 občanského zákoníku. Ten umožňuje stranám nájemní smlouvy dohodnout se na každoročním zvyšování nájemného, které zpravidla bývá sjednáno pevnou částkou při uzavření nájemní smlouvy.‘
Je však vhodné poznamenat, že inflační doložku lze sjednat i při pronájmu nebytových prostor (např. garáží či skladů), jakož i při uzavírání pachtovních a některých dalších smluv (např. smlouva o dílo).
Proč sjednat inflační doložku?
Výhody uzavření nájemní smlouvy s inflační doložkou jsou zřejmé. Pronajímatel se nemusí obávat negativních dopadů inflace na hodnotu nájemného. Vyhne se též složitému vyjednávání s nájemcem o zvyšování nájemného, které může skončit až u soudu.
Nájemci pak dává inflační doložka jistotu předvídatelného a férového postupu ze strany pronajímatele, neboť mechanismus zvýšení nájmu o inflaci mu bude předem znám. Toto zvýšení ani jeho výše pro něj tudíž nebudou překvapením.
Jak sjednat inflační doložku?
Inflační doložka může být sjednána buď přímo v nájemní smlouvě, nebo až dodatečně formou tzv. dodatku k nájemní smlouvě. V každém případě však musí s inflační doložkou souhlasit obě strany – pronajímatel i nájemce.
Nájemní smlouva s inflační doložkou i dodatek musí mít písemnou formu. Nedostatek písemné formy je častou příčinou situace, kdy je inflační doložka neplatná.
Co musí obsahovat inflační doložka?
Aby byla inflační doložka platná, musí obsahovat alespoň tyto 3 body:
- Datum zvýšení nájemného – konkrétní den, k němuž se nájemné zvyšuje. Může se jednat o výroční den uzavření smlouvy nebo jakékoli jiné datum (např. 1. leden, 1. červenec…). Je však třeba vždy zohlednit, zda k danému datu bude znám aktuální výpočet inflace (např. pro ČSÚ je měsícem, kdy se vyhlašuje míra inflace, březen).
- Mechanismus zvýšení nájemného – tedy konkrétní proces, kterým dochází ke zvýšení. Ten může být v zásadě dvojí. Buď ke zvýšení nájemného dojde automaticky, jakmile nastane sjednaný den, aniž by bylo třeba činit další kroky. Nebo dojde ke zvýšení na základě výzvy pronajímatele ve sjednané formě – ten tak má větší kontrolu nad tím zda a kdy zvýšit nájem o inflaci. Pro většinu pronajímatelů bude výhodnější první možnost, která je v praxi nejčastější.
- Inflační index – konkrétní ukazatel inflace, kterým se doložka řídí. Zjednodušeně řečeno jde o způsob, jak se počítá inflační doložka. V našich podmínkách se nejčastěji používá index spotřebitelských cen zveřejňovaný ČSÚ. Vedle něj lze ale použít například i tzv. harmonizovaný index zveřejňovaný Eurostatem či jiný ukazatel vyhovující smluvním stranám.
Jednoduchá vzorová inflační doložka
„Smluvní strany se dohodly, že nájemné bude každoročně s účinností od 1. července zvyšováno automaticky o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za uplynulý rok, vykázaným Českým statistickým úřadem“.
Jedná se o nejjednodušší způsob jak dát do smlouvy inflační doložku.
Na co si dát pozor?
Při sjednávání inflační doložky je nutné vyhnout se některým častým chybám, jejichž důsledkem by mohla být její nepoužitelnost.
Ke zvyšování nájemného může docházet každoročně, neujednají-li si strany delší interval (např. každé 2 roky). Pokud by však byl ujednán kratší interval – např. měsíční – mohlo by to způsobit nepoužitelnost doložky. V souladu s § 2239 občanského zákoníku by se k ní totiž nepřihlíželo, neboť by nájemci ukládala zjevně nepřiměřenou povinnost. Toto omezení se však uplatní pouze u nájmu bytu či domu, nikoli např. nebytových prostor.
Pokud by inflační doložka neobsahovala mechanismus zvýšení nájemného nebo neodkazovala na konkrétní inflační index a tudíž neumožňovala výpočet přesné částky o kterou se nájemné zvyšuje, mohlo by to způsobit nepoužitelnost doložky. Je tedy nezbytné vyvarovat se příliš obecných formulací jako např. „nájemné se každoročně zvýší o inflaci“.
Problém by mohl nastat i v situaci, kdy by inflace byla příliš vysoká (přes 20 %). Pokud by se o stejnou hodnotu zvýšilo i nájemné, došlo by k překročení limitů stanovených § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Toto ustanovení se sice na inflační doložky přímo nepoužije, ale soud by k němu mohl přihlédnout při posuzování, zda v daném případě není inflační doložkou ukládána nájemci zjevně nepřiměřená povinnost. Je však nutné zdůraznit, že taková situace není v současnosti příliš pravděpodobná a nelze tudíž s určitostí říci, jak by soud rozhodl.
Inflační doložka v nájemní smlouvě
Inflační doložka představuje užitečný nástroj v boji proti nepříznivým dopadům inflace na hodnotu nájemného. Při jejím uzavírání je však nutné pečlivě dbát na dodržení určitých formálních náležitostí a vyvarovat se potenciálních chyb. V neposlední řadě je třeba mít na paměti, že inflační doložka je flexibilním nástrojem, který lze přizpůsobit konkrétním potřebám a podmínkám smluvních stran. Je tedy vhodné poradit se s advokátem.
