Řešíte ukončení nájmu? Nevíte, jak správně postupovat při předání bytu či vymáhání dlužného nájemného a nedoplatků na zálohách? Kdy se vrací kauce nájemci? Doporučujeme vám uzavřít dohodu o ukončení nájemní smlouvy, v níž uvedete všechna vzájemná práva a povinnosti. Jaké jsou její náležitosti a v praxi časté nedostatky? Na co si dát při jejím uzavírání pozor?
Co je dohoda o ukončení nájemní smlouvy
Dohoda o skončení nájmu je dokument, na jehož základě dochází k zániku nájemní smlouvy. Zároveň slouží k vypořádání vzájemných práv a povinností pronajímatele a nájemce.
Ač se zdá, že dohodu je potřeba uzavřít pouze při předčasném ukončení nájmu bytu či u nájemní smlouvy na dobu určitou (aby došlo k zániku nájemní smlouvy), není tomu tak. I když nájemní vztah zanikne jiným způsobem (v praxi nejčastěji výpovědí), dohoda řeší práva a povinnosti spojené s předáním bytu, vypořádáním dlužných plateb a vyúčtováním.
Doporučujeme vám ji tudíž s nájemcem sjednat vždy, a to zejména z důvodu vypořádání vzájemných závazků a pohledávek. Jedná se například o úhradu dlužného nájemného a zálohových plateb či vrácení složené jistoty nájemci se zákonnými úroky.
Nedostatky v dohodě o ukončení nájemní smlouvy
Jelikož občanský zákoník stanoví písemnou formu pro nájemní smlouvu, musíte ji dodržet i v případě dohody či jakéhokoli jejího dodatku. Nedostatek formy může způsobit neplatnost dohody.
Zároveň tak dosáhnete výslovného uspořádání vzájemných práv a povinností. To je podstatné z hlediska řešení případných budoucích sporů s nájemcem.
Nedostatky v obsahu dohody o ukončení nájmu nezpůsobují její neplatnost (nájemní smlouva zanikne), ale může dojít k oslabení vašeho právního postavení vůči nájemci (např. ztížení vymáhání dlužných plateb nebo opětovné vrácení jistoty). Jaké jsou nejčastější z nich?
Nejednoznačná identifikace stran dohody
Prvním případným nedostatkem v dohodě je nejednoznačná identifikace jejích stran.
Dohoda musí obsahovat označení nájemce a pronajímatele, včetně jejich osobních a kontaktních údajů, aby nemohlo dojít k záměně. Nezapomeňte tudíž uvést jméno a příjmení, datum narození, adresu trvalého bydliště a kontaktní údaje, popř. název, IČ, sídlo (platí pro právnické osoby) pronajímatele i nájemce.
Zároveň je potřeba, aby dohoda přesně vymezovala, kdo je nájemcem a kdo pronajímatelem.
Nejednoznačná identifikace nájemní smlouvy a bytu
Stejně tak musíte dostatečně specifikovat nájemní smlouvu, k níž se dohoda váže, včetně pronajatého bytu.
Uveďte datum uzavření smlouvy, popř. její číslo. Dále identifikujte byt, který je předmětem nájmu (adresa bytu, číslo bytové jednotky, číslo nadzemního podlaží, parcelní číslo, katastrální území, číslo listu vlastnictví).
Pokud nájemní smlouvu a bytovou jednotku detailně popíšete, předejte možným nerozuměním ohledně předmětu dohody.
Výslovné prohlášení o ukončení nájmu
Nezapomeňte ani na výslovné prohlášení o ukončení nájmu. Doporučujeme vám sjednat si konkrétní datum zániku nájemní smlouvy.
Když datum ukončení nájmu neuvedete, můžete se s nájemcem dostat do sporu ohledně vyklizení bytu.
Předání bytu
Možný nedostatek dohody o ukončení nájmu lze v praxi spatřit i ve vzájemném vypořádání práv a povinností.
Dohoda by měla obsahovat zejména povinnosti nájemce spojené s předáním bytu.
Doporučujeme vám výslovně stanovit den, kdy vám má nájemce byt předat. Pokud tak nájemce následně neučiní, můžete se bránit soudní cestou, konkrétně žalobou na vyklizení bytu.
Dohoda by měla obsahovat též stav, jakém chcete byt převzít (např. řádně uklizený a bíle vymalovaný), včetně všech klíčů (uveďte jejich počet) a poskytnutého vybavení.
Jestliže nájemce v bytě učinil úpravy, s nimiž jste nesouhlasili, můžete v dohodě požadovat navrácení bytu do původního stavu, tj. odstranění vámi neschválených úprav.
Dlužné nájemné a zálohové platby
Vypořádání vzájemných pohledávek a závazků je v praxi nejvíce problematické. Ať už z hlediska dlužného nájemného, zálohových plateb, škod na bytě a jeho vybavení nebo vrácení kauce.
Doporučujeme vám do dohody zanést, že narovnáním, které je v ní uvedeno, dochází k vypořádání všech vzájemných povinností a nároků, jež vyplývaly z nájemní smlouvy. Nájemce od vás následně nebude moci nic požadovat. Zároveň budete mít jistotu, že obdržíte dlužné nájemné a zálohové platby.
Jistota a náhrada škod
Nájemce obvykle skládá na počátku nájmu vratnou kauci (jistotu). Z jistoty se pak hradí případné škody na bytě, včetně jeho vybavení, dlužné nájemné a zálohové platby.
Doporučujeme vám, abyste si v dohodě o ukončení nájemní smlouvy výslovně vyhradili právo čerpat jistotu na pokrytí jakékoli škody na bytě a jeho vybavení. Dále též na úhradu dlužných plateb ze strany nájemce. Nájemce pak obdrží zpět pouze poměrnou část jistoty.
Ukončení nájmu a vrácení jistoty
Nejste povinni nájemci vrátit kauci ihned po ukončení nájmu, resp. předání bytu. Můžete počkat až do vyúčtování záloh na energie, abyste měli jistotu, že se nedostanete do situace, kdy vám nájemce nebude chtít uhradit případný nedoplatek.
Datum vrácení kauce v dohodě dostatečně specifikujte. Ukončení nájmu se totiž nemusí shodovat s předáním bytu, a to za předpokladu, že nájemce byt včas nevyklidí. Doporučujeme vám jistotu vrátit buď po předání bytu ze strany nájemce, nebo po obdržení vyúčtování zálohových plateb.
Nezapomeňte však, že se nájemci jistota ze zákona po celou dobu úročí.
O vrácení kauce byste měli vyhotovit potvrzení. V opačném případě by ji od vás mohl nájemce znovu požadovat.
Smluvní pokuta a její nedodržení
V dohodě si lze sjednat smluvní pokutu pro případ prodlení s vrácením bytu.
Smluvní pokuta však nesmí činit společně se složenou jistotou více než trojnásobek měsíčního nájemného. To znamená, že pokud nájemce hradí měsíční nájemné ve výši např. 20 000 Kč, přičemž složil jistotu v částce 40 000 Kč, může smluvní pokuta činit maximálně 20 000 Kč.
Jestliže si ujednáte vyšší smluvní pokutu, soud vám ji přizná pouze do výše trojnásobku tříměsíčního nájemného (společně se složenou jistotou). K vyšší smluvní pokutě se nepřihlíží.
Předávací protokol
Při skončení nájmu, resp. předání bytu, nelze opomíjet ani předávací protokol. Zaznamenáte jím stav bytu, včetně jeho vybavení, a stav měřidel (elektřina, plyn, voda).
Popis stavu bytu, včetně případné fotodokumentace, slouží pro náhradu případné škody z jistoty, popř. její vymáhání soudní cestou. Stav měřitel představuje podklad pro výpočet přeplatku či nedoplatku na energiích (a jeho možný odečet z jistoty).
Pokud stav bytu ani měřidel nezaznamenáte, nájemce vám nemusí případnou škodu či nedoplatek uhradit.
